Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
W porównaniu np. z operacjami giełdowymi inwestowanie na rynku gruntów, mieszkań i lokali jest uważane za znacznie bardziej stabilne i dużo bezpieczniejsze. Ceny budynków zmieniają się znacznie wolniej niż wartość akcji, co oznacza, że nieruchomości mogą zapewniać swoim właścicielom dłuższy i bardziej przewidywalny zysk.
Wielu potencjalnych nabywców kusi również wysoka stopa zwrotu z inwestycji. Gdy budynek lub mieszkanie oferują odpowiednio wysoki standard bądź znajdują się w atrakcyjnej i popularnej lokalizacji, często mówimy o nieruchomościach mających wysoką wartość rynkową oraz duży potencjał wzrostu.
Warto dodać, że taki sposób inwestowania może również przyczynić się do dywersyfikacji portfela, a więc większego zróżnicowania źródeł dochodu, zmniejszającego ryzyko związane z jedną konkretną klasą aktywów.
Czym jest stopa zwrotu z inwestycji?
Wiedząc już, dlaczego warto lokować swoje środki w grunty oraz lokale, należy dowiedzieć się, na czym polega obliczanie opłacalności i jak robić to prawidłowo. Podstawowym pojęciem, z którym powinien zapoznać się każdy początkujący inwestor, jest wskaźnik zwrotu z inwestycji, określany jako jego całkowita lub średnioroczna stopa. Wartość ta jest wyrażana w procentach i informuje o tym, jak wiele procent zainwestowanego kapitału zostało zwrócone w ciągu danego okresu.
1. Całkowita stopa rentowności obejmuje wszystkie zyski i straty dotyczące inwestowania, takie jak przychody z czynszu lub sprzedaży, dywidendy, wzrosty oraz spadki wartości aktywów czy nakłady związane z ich utrzymaniem.
2. Średnioroczna stopa opłacalności jest obliczana na podstawie całkowitego ROI, jednak używa się jej do przedstawiania średniego zysku w skali roku.
Dyskutując o rentowności procesu inwestycyjnego, warto zwracać uwagę na fakt, że jego opłacalność zarówno w ujęciu całkowitym, jak i średniorocznym jest definiowana na kilka różnych sposobów, a zwrot z inwestycji może mieć charakter stopy:
• nominalnej, oznaczającej procentowy zwrot, wyrażony w nominalnej walucie bez uwzględnienia wpływu inflacji,
• rzeczywistej, a więc po uwzględnieniu inflacji,
• realnej – jest to wskaźnik uwzględniający nie tylko inflację, ale także inne czynniki, takie jak zmiany kursu walutowego, podatki oraz inne koszty.
Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?
Do obliczenia prognozowanej stopy zysku potrzebnych jest kilka podstawowych danych. Są to: cena zakupu nieruchomości, koszty związane z transakcją (podatki, prowizje itp.), nakłady na utrzymanie (np.: podatki od nieruchomości, koszty remontów, opłaty za media itp.), wartość sprzedaży i czas trwania procesu inwestycyjnego. Aby obliczyć ROI czyli rentowność inwestycji, dane należy podstawić pod poniższy wzór:
ROI = (przychód z inwestycji: wszystkie koszty związane z zakupem i utrzymaniem) x 100%
Przykład: kupując dom za 500 000 zł, nabywca poniósł koszty transakcyjne w wysokości 25 000 zł oraz przeznaczył 10 000 zł na jego utrzymanie. Przy sprzedaży za 650 000 zł, wyliczamy zwrot z inwestycji, stosując następujący wzór:
ROI = 650 000 : (500 000 + 25 000 + 10 000) x 100 % = 1,2%
Okres zwrotu z inwestycji – jak go obliczyć?
Często inwestorzy chcą wiedzieć, po jakim czasie zakupiona nieruchomość przestanie być kosztem, a zacznie przynosić zyski. W tym przypadku do obliczania opłacalności trzeba użyć nieco innego wzoru, uwzględniającego koszty oraz przepływy pieniężne netto. Okres, po którym zakup domu lub mieszkania zwróci się w całości, wyliczamy w następujący sposób:
Okres zwrotu = koszt inwestycji / roczne przepływy pieniężne netto
Załóżmy, że koszt wynosił 500 000 zł, a roczne przepływy pieniężne zamknęły się w kwocie 50 000 zł.
500 000 / 50 000 = 10.
Oznacza to, że inwestycja zwróci się po około 10 latach.
Czy zawsze uda się osiągnąć szacowaną stopę zwrotu?
Niestety nie ma gwarancji, że za każdym razem uda się uzyskać prognozowany zwrot z inwestycji w nieruchomości. Inwestowanie zawsze niesie ze sobą pewien poziom ryzyka, a wiele czynników może wpłynąć na rezultaty całego procesu. Dla rentowności lokowania kapitału w grunty i lokale istotne znaczenie mogą mieć czynniki zewnętrzne, takie jak zmiany gospodarcze, społeczne czy prawne.
Ponadto, koszty związane z zakupem, utrzymaniem i sprzedażą nieruchomości mogą okazać się wyższe, niż początkowo szacowano, co również nie pozostaje bez wpływu na opłacalność całego przedsięwzięcia. Dlatego decyzja o rozpoczęciu inwestowania powinna być podejmowania wyłącznie po dokładnym przeanalizowaniu sytuacji i ocenie ryzyka, zarówno jeśli chodzi o wskaźniki rentowności, jak i bezpieczeństwa transakcji.
Firma Bryksy została wyróżniona Specjalną Nagrodą Złotego Sokoła 2022. Nagrodę Złotego Sokoła otrzymujemy nieprzerwanie od 2016 roku.
Zobacz więcej
